Le déploiement de capitaux par les fonds privés d'investissement a connu un ralentissement, même sur les marchés émergents
Toutefois, la plupart des gestionnaires de fonds restent prudemment optimistes et s’attendent à ce que les nouveaux fonds lèvent autant, voire davantage, de capitaux que les fonds précédents
(BUSINESS WIRE)--Les gestionnaires de fonds d'investissement immobilier privés à travers le monde continuent d’être confrontés à des défis majeurs résultant principalement de l’illiquidité persistante sur les marchés de capitaux. Cela a abouti à ce qu’un nombre moindre soit en mesure d’obtenir un financement bancaire et à des flux d’opérations restreints, selon Global Market Outlook: Trends in real estate private equity(Perspectives du marché mondial : tendances dans le capital-investissement privé dans l’immobilier), un nouveau rapport d’Ernst & Young. Le rapport, basé sur un sondage réalisé auprès de 300 fonds immobiliers mondiaux, révèle que même sur les marchés émergents largement favorisés tels que le Brésil et l’Inde, le déploiement de capitaux par les fonds d’investissement privés a enregistré un ralentissement. Cela est dû en grande partie à la crise de la zone euro et à l’incertitude qu’elle a amené sur les marchés à travers le monde. On note une exception, la Russie, pays dans lequel les banques domestiques continuent de financer les transactions et les nouveaux développements en dépit de leur exposition déjà élevée à l'immobilier, fournissant aux investisseurs locaux les moyens d’exécuter des transactions.
Mark Grinis, responsable de la pratique Global Real Estate Fund chez Ernst & Young, a commenté en ces termes : « Le marché mondial du financement, toujours tendu, a eu un effet négatif sur les fonds immobiliers mais il y a eu d’autres problèmes également, notamment dans les importants changements structurels et culturels par lesquels les fonds doivent passer à la sortie de la récession ».
Les difficultés soulignées dans le rapport incluent : des exigences réglementaires plus strictes imposées aux gestionnaires de fonds – telles que la directive relative aux gestionnaires de fonds d'investissement alternatifs (AIFMD) en Europe et la loi Dodd-Frank aux États-Unis – ainsi qu’une « réglementation » plus stricte de la part des investisseurs sous la forme d’appels à plus de transparence et de surveillance vis-à-vis de leurs investissements. Les gestionnaires de fonds immobiliers ont souligné plusieurs défis clé rencontrés pour clore le premier financement d’un nouveau fonds, 52 % ont répondu que les investisseurs exigeaient une plus grande obligation de vigilance avant de s’engager vis-à-vis du fonds. Cinquante-quatre pour cent des interrogés ont également cité l’accord relatif aux termes et aux frais de l'opération comme le principal obstacle. Selon M. Grinis, bien que ces défis aient causé des difficultés à court terme pour de nombreux gestionnaires de fonds, pour la plupart d’entre eux la perspective résultant de ce changement structurel est une plate-forme bien plus efficace, transparente et évolutive à partir de laquelle il est possible de construire la croissance future.
« Nous vivons actuellement une période au cours de laquelle les investisseurs créatifs peuvent prospérer », a ajouté M. Grinis. « Les gestionnaires de fonds immobiliers capables de naviguer avec succès à travers les changements actuels, y compris les demandes des investisseurs pour plus de transparence et des frais réduits, et qui sont en mesure d’imaginer et d’offrir des solutions de niche créatives pour les investisseurs à partir d’aujourd’hui disposeront d’un élément de différenciation clé lors de la prochaine phase de croissance du marché », a-t-il ajouté.
Les gestionnaires de fonds immobiliers ont déjà connu cela. Le rapport détaille deux tendances claires – l’émergence sur le marché américain de fonds créés pour tirer profit des opportunités d’investissement dans la seule famille du marché résidentiel et de l’attrait croissant des fonds de dettes de premier rang. Les fonds de dettes de premier rang trouvent un intérêt particulier sur des marchés tels que la Chine, où les banques sont limitées davantage par la réglementation que par les liquidités, et l’Europe où il existe un besoin pour des financements alternatifs. Et, en dépit des défis présents, il est clair que les gestionnaires de fonds restent prudemment optimistes. Lorsqu’on leur demande si leur prochain fonds lèvera des capitaux supérieurs, identiques ou inférieurs au dernier, une écrasante majorité (plus de 71 %) envisage de lever des capitaux similaires ou supérieurs tandis que moins de 29 % s’attendent à lever des fonds inférieurs au fonds précédent.
Problèmes opérationnels
L’efficacité opérationnelle et l’amélioration des performances sont essentielles pour que les fonds aillent de l’avant, d’après le rapport. « L’arrière-guichet ne figure plus parmi les oubliés », a précisé M. Grinis. « Dans une situation avec des frais orientés à la baisse, des coûts réglementaires plus élevés et des demandes des investisseurs pour davantage de transparence, les fonds sont aujourd’hui bien plus axés sur le rendement, l’efficacité et le contrôle des coûts », a-t-il ajouté. Environ un tiers des gestionnaires de fonds interrogés ont indiqué que les coûts opérationnels ont augmenté de plus de 5 % du fait de la mise en conformité avec les nouveaux régimes réglementaires tels que l’AIFMD et la loi Dodd-Frank. Une autre tranche de 38 % n’a pas encore calculé ce coût et un peu moins d’un tiers a estimé que les coûts ont augmenté de moins de 5 %. Dans un effort visant à contrôler les coûts, davantage de fonds cherchent à externaliser des fonctions telles que la gestion de propriétés, la comptabilité de propriétés et de fonds ainsi que le reporting et l’administration de fonds. Les fonds cherchent également de plus en plus à réduire les options de coût offshore pour certaines de ces fonctions externalisées.
Fonds souverains
Un domaine d’opportunités potentielles pour les gestionnaires de fonds pourrait être l’implication globale croissante des fonds souverains (FS) dans les investissements immobiliers. Plus de la moitié des répondants au sondage ont déclaré déjà travailler avec les FS. La tendance claire parmi ces investisseurs est d’opter pour des relations sous forme de compte séparé ou de co-entreprise (CE) avec les gestionnaires de fonds plutôt qu'un arrangement combiné ordinaire. Vingt-deux pour cent des répondants ont indiqué entretenir des relations sous forme de compte séparé ou de CE contre tout juste 5 % comptant un investisseur FS dans l’un de leurs véhicules de fonds. Les gestionnaires de fonds suffisamment flexibles pour adopter la structure de compte séparé ou les CE, et qui par ailleurs s’accommodent des exigences souvent uniques des FS en matière de transparence et de communication, bénéficient d’un avantage évident pour attirer les capitaux des FS.
En plus de la discussion générale au sujet du secteur mondial des fonds, le rapport de cette année inclut des analyses des principaux marchés émergents – le Brésil, la Russie, l’Inde et la Chine.
FIN
Pour télécharger le rapport complet ou accéder aux sections traitant de ces pays en particulier, veuillez visiter www.ey.com/us/realestate.
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Aujourd’hui, le secteur de l’immobilier doit adopter de nouvelles approches pour répondre aux exigences réglementaires et aux risques financiers, tout en relevant les défis d’une expansion au niveau mondial et d’une croissance durable. Le Centre mondial de l’immobilier d’Ernst & Young regroupe une équipe internationale de professionnels qui vous aident à réaliser votre potentiel – une équipe dotée d’une expérience technique approfondie dans la fourniture de services en matière d’assurance, de fiscalité, de transactions et de conseils. Le Centre œuvre à anticiper les tendances de marché, à identifier les implications et à développer des points de vue sur des questions pertinentes concernant le secteur. Au final, il nous permet de vous aider à atteindre vos objectifs et à affronter la concurrence de manière plus efficace. C’est ainsi qu’Ernst & Young se démarque.
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Ce communiqué de presse a été publié par EYGM Limited, un membre de l'organisation mondiale Ernst & Young, qui ne fournit aucun service à la clientèle.
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