Les FPI de Singapour sont ceux qui ont affiché le meilleur rendement sur un an parmi les six pays à l’étude dans le dernier rapport d’Ernst & Yound sur les FPI
(BUSINESS WIRE)--Les fonds de placement immobilier (FPI) montrent des signes de reprise au plan mondial, mais demeurent aux prises avec de sérieuses difficultés, en particulier lorsqu’il s’agit d'obtenir de nouveaux capitaux, d’après le rapport d'Ernst & Young intitulé Global perspectives: 2012 REIT report.
« Les marchés mondiaux des FPI ont enregistré des gains solides au deuxième semestre de 2011, indiquant une tendance confirmée par les données du premier trimestre de 2012, mais la poursuite de la croissance en 2013, dans de nombreux marchés, repose lourdement sur des aspects clés des économies régionales de même que sur les perspectives mondiales dans leur ensemble », affirme Robert Lehman, chef mondial des services professionnels en matière de FPI, Ernst & Young.
Parmi les six pays offrant des FPI qui ont fait l’objet du rapport de cette année, Singapour affichait le meilleur rendement en 2011. À Singapour, le taux de rendement annuel des FPI (S-FPI) dépassait les 21,8 %, un rendement qui classe le secteur d’une valeur de 30 milliards de dollars américains du pays au premier rang devant le Japon (17,4 %), l’Australie (15,6 %), les États-Unis (15,3 %), le Royaume-Uni (14,8 %) et la France (11,85 %).
Dans tous les secteurs de l’économie, les introductions en bourse ont beaucoup souffert du ralentissement mondial, comme l’a indiqué Ernst & Young plus tôt cette année dans sa publication Global IPO update. Le nombre d'introductions en bourse a diminué de 40 % dans le monde en 2011 et la tendance se poursuit en 2012. Le 2012 Global Perspectives: 2012 REIT report d’Ernst & Young sur les FPI révèle qu'au premier trimestre de 2012, le seul pays hormis les États-Unis dans lequel les FPI ont pu obtenir des capitaux grâce au placement de blocs d'actions déjà cotées était le Japon.
Accélération de la cadence de l’investissement dans les FPI
La crise financière mondiale a aussi eu des répercussions graves et de longue durée sur la liquidité des FPI, mais la tendance est clairement à la hausse. Le volume des investissements mondiaux a augmenté de 31 % en 2010. Toutefois, selon le rapport d'Ernst & Young, les équipes responsables des FPI doivent s’appliquer à faire des acquisitions avisées, à exercer une gestion prudente des actifs et à prendre des mesures en temps opportun —, et ce dans le cadre d’une structure de capital appropriée, si elles veulent stimuler la croissance. « Au sortir d’une conjoncture de récession, le grand défi des FPI est de retrouver le chemin de la croissance, dit Lehman. Bon nombre d’entre eux se concentrerons sur la croissance interne — et chercheront des façons d’améliorer l’efficience, de réduire les coûts et de bonifier les fondamentaux des actifs, mais nous nous attendons à ce que les FPI tendent de plus en plus à limiter les risques d’acquisition en constituant des entreprises conjointes avec d’autres FPI ou même des partenaires institutionnels, en particulier lorsqu’il s’agit d’acquérir de très gros portefeuilles. »
Les PFI à l’étude ont en grande majorité choisi d’investir dans les immeubles de bureaux et les établissements de vente au détail en 2011. Les FPI australiens (A-FPI) ont grandement réduit leurs investissements dans les immeubles de bureaux et les propriétés industrielles au profit du secteur de la vente au détail, auquel ils ont consacré trois fois plus de fonds (226 millions de dollars américains) qu’en 2010. Au Royaume-Uni, les investissements des FPI dans le secteur de la vente au détail ont plus que doublé par rapport à 2010 ; les 3,1 milliards de dollars américains investis surpassaient le montant total investi dans tous les autres secteurs immobiliers commerciaux. En France et à Singapour, les FPI ont à peu près doublé leurs investissements dans les immeubles de bureaux en 2011, et au Japon, les J-FPI ont investi 5,3 milliards de dollars américains dans le secteur, soit le double de leurs investissements dans les appartements.
Nouveaux FPI
Pour l’année qui vient, Ernst & Young s’attend à ce que la tendance vers la création de FPI non traditionnels s’accentue, et ce, au moins dans le marché américain, mais possiblement aussi dans d'autres marchés. « La remarquable croissance du secteur des FPI au cours de la dernière décennie, et sa détérioration lors du ralentissement économique, a donné un nouvel éclairage au modèle des FPI, affirme Lehman. Nous constatons qu’un vaste éventail de propriétaires d’entreprises manifestent de plus en plus d’intérêt pour leurs d'actifs immobiliers secondaires et pour la création d’une structure de FPI leur permettant d'exploiter et de gérer ces actifs, ajoute-t-il. ».
Certains des secteurs d’activités visés sont notamment les centres informatiques, les installations d'entreposage de documents et les stations de base. Il y a aussi le domaine des pylônes d'antennes.
Voici les points saillants du rapport pour les pays à l’étude :
Australie
Les équipes de gestion des FPI cherchent principalement à attirer des investisseurs en leur offrant de meilleurs rendements d’ici deux ans, et ce, grâce à l’amélioration des bilans au moyen de la restructuration de la dette et de la vente d’actifs, en particulier les actifs détenus à l’étranger aux États-Unis et au Royaume-Uni.
France
Les actions des FPI français, soutenues par de solides gains, ont rebondi au premier trimestre de 2012, après de fortes baisses en 2011. Mais les FPI du pays s’échangent encore bien en dessous de la valeur de l'actif net, ce qui restreint leur capacité à obtenir de nouveaux capitaux. Ils réussissent toutefois à financer la date à relativement faible coût, et les investisseurs étrangers démontrent de plus en plus d’intérêt pour le marché des FPI français.
Japon
Les FPI du Japon ont été doublement frappés par la récession mondiale et l’instabilité de la bourse des valeurs mobilières à la suite du tremblement de terre de mars 2011. Un peu plus d’un an plus tard, le secteur a connu une reprise spectaculaire au point où il y a de nouvelles introductions en bourse. Les J-FPI ont pour défi d'élaborer des stratégies de croissance à long terme, comme la diversification du parc immobilier. Bon nombre des FPI sont axés uniquement sur les marchés des immeubles de bureaux.
Singapour
Le marché relativement jeune des FPI de Singapour poursuit son évolution. Durement frappé par le ralentissement mondial, le marché a des perspectives qui semblent relativement bonnes pour l’année prochaine, en supposant que l’économie mondiale ne fléchisse pas une nouvelle fois. Ne voyant actuellement que peu de possibilités de croissance au moyen d’acquisitions, les S-FPI se concentrent sur une gestion plus efficiente des actifs existants.
Royaume-Uni
Le gouvernement du Royaume-Uni s’est engagé à développer le secteur des FPI, en particulier dans le marché résidentiel, et a adouci plusieurs mesures clés dans le but d’encourager la croissance. La crise de la dette souveraine en Europe a imposé un frein à quelques-uns des plans mis de l’avant, mais on espère que la reprise du secteur se poursuive et amène éventuellement une croissance accrue. Toutefois, la crainte que les FPI du Royaume-Uni soient vulnérables à une prise de contrôle de la part des investisseurs privés étant donné leur tendance à négocier à des prix bien en dessous de la valeur de l'actif net constitue un obstacle possible.
États-Unis
Le marché américain des FPI s’est rétabli de son effondrement partiel de 2008 et a démontré en 2011 des rendements plus qu’intéressants qui ont dépassé de 6 % ceux du S&P 500. Un tiers des FPI du marché américain ont augmenté leurs dividendes l’an dernier. Néanmoins, peu de nouveaux FPI ont été créés et la reprise des marchés immobiliers aux États-Unis est inégale. Le secteur des FPI non échangés (non cotés) a connu une croissance et — malgré les difficultés présentées par ce secteur en ce qui a trait à la tarification, la transparence et l’assertion relative à la valeur — une croissance accrue est envisageable. Il est aussi possible que des FPI importants non échangés soient inscrits à la cote.
Pour télécharger le rapport intégral ou accéder à une section portant sur un de ces pays en particulier, visiter le site www.ey.com/us/realestate.
À propos du Centre mondial de l’immobilier d’Ernst & Young
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Ce communiqué de presse a été publié par EYGM Limited, un membre de l'organisation mondiale Ernst & Young, qui ne fournit aucun service à la clientèle.
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